Cijene najma stanova i dalje u porastu: Prosječan građanin ne može si priuštiti najam nekretnine jer on prelazi 70 % plaće
Tema izrazito visoke cijene najma nekretnina goruća je tema u Hrvatskoj posljednjih mjeseci što i ne iznenađuje obzirom da si sve manji broj građana može priuštiti kupnju vlastite nekretnine. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena kvadrata u Hrvatskoj za novogradnju iznosi 2.342,00 eura, što je ujedno i najskuplji iznos po kvadratu u povijesti, dok je prosječna neto plaća u 2023. godini iznosila 1.148,00 eura. Ako nekretninu niste u mogućnosti kupiti, najam je jedina opcija.
Povećanje cijena najma i smanjenje dostupnosti subvencioniranih kredita rezultirali su izraženijim problemima priuštivosti stanovanja. U praksi uočavamo značajno povećanje potražnje za najmom, uz istovremeno smanjenje broja transakcija kupoprodaje, što dovodi do sve većeg broja ljudi koji se odlučuju za najam stanova. Također, povećanje kamatnih stopa na stambene kredite, koje sada iznose između 3,5 posto i 4 posto, dodatno je smanjilo mogućnosti za podizanje kredita. Primjerice, netko sa neto plaćom od 1.000 eura može dobiti oko 80.000 eura stambenog kredita, što nije ni približno dovoljno za kupnju nekretnine, te je primoran ići u najam gdje najam zaista pojede 70 posto plaće – objasnila je Jasna Biliškov, direktorica i vlasnica Biliškov nekretnina.
Već na prvi pogled situacija je ovakva: za najam prosječnog stana od 70 metara kvadratnih na Črnomercu potrebno je izdvojiti 1.100 eura, na Vukovarskoj cesti stan od 60 metara kvadratnih iznajmljuje se po 800,00 eura, dok je za stan od 34 metra kvadratnih u Novom Zagrebu potrebno izdvojiti 500,00 eura i to sve bez režijskih troškova.
Ni u ostatku Hrvatske situacija nije bolja: primjerice, u Trogiru ćete za stan od 45 metara kvadratnih izdvojiti 830,00 eura, a za stan od 35 metara kvadratnih u Osijeku – 650,00 eura.
Uzroci visokih cijena su u kompletnom poremećaju tržišta, visokoj inflaciji, kamatnim stopama, ali i porastu stanova za turistički, kratkoročni najam. Samim time, smanjenom ponudom, a velikom potražnjom došlo je do rasta cijena najma. Veliki je problem i činjenica da privatni investitori sve više grade luksuznije stanove i što dovodi do nužnosti da država osmisli neki oblik priuštivog stanovanja.
Kada govorimo o tržištu najma trebamo ga promatrati segmentirano, odnosno govorimo li o dugoročnom ili turističkom najmu. Isto tako važno je znati tko su potencijalni najmoprimci, odnosno govorimo li o studentima, strancima ili lokalnim stanovnicima. Činjenica je da je na cjelokupnom tržištu manjak stanova za dugoročan najam. Posebno bih istaknula obalne gradove, ali i Zagreb. Sve više vlasnika se odlučuje za kratkoročni/turistički najam zato što osim što je profitabilniji od dugoročnog najma, vrlo nisko je oporezivan. Upravo to je razlog što dolazi do smanjenja broja nekretnina za kupnju lokalnog stanovništva, odnosno većeg izbora nekretnina za dugoročni najam. Upravo na obali je pronalazak nekretnine za dugoročni najam, najveći problem.
Tržište najma u Zagrebu je isto tako segmentirano. Imamo određeni dio tržišta luksuznih nekretnina koji je prvenstveno namijenjen veleposlanstvima, diplomatskim predstavnicima, managementu i članovima uprava velikih tvrtki. Taj segment tržišta unazad nekoliko godina nije doživljavao velike oscilacije i promjene. kada pričamo o dugoročnom najmu najviše su cijene rasle za manje stanove koji su ujedno i najtraženiji na tržištu, – objasnila je Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica Operete.
Potrebna je stambena politika i pomoć lokalne zajednice kako bi se mladi ljudi mogli iseliti iz roditeljskih kućanstava i osnovati svoje, a u ovom trenu zbog visoke cijene kvadrata za kupnju (prilagođeno strancima) i nedostatku ponude za dugoročni najam takve opcije su im teško dohvatljive.
Svakako bez uplitanja lokalne upravo teško će se regulirati tržište najma. Ono što je za sad odgovor države na cijelu situaciju jest povećanje paušalnog poreza na dohodak, o kojem iznosu odlučuje jedinice lokalne samouprave, rekla je Jelena Kravoščanec Todorović.
Što se tiče stambene politike i subvencioniranja najma, smatram da je ključno da te mjere budu dobro osmišljene i prilagođene specifičnostima našeg tržišta. Pritom treba uzeti u obzir i iskustva iz drugih zemalja, ali ih prilagoditi lokalnim uvjetima kako bi imali željeni učinak i ne bi doveli do nenamjernih posljedica kao što je dodatno povećanje cijena.
Rješenje vidim u povećanju ponude stanova kroz inicijative koje potiču gradnju, kao što su javno-privatna partnerstva i subvencioniranje gradnje stanova, a sve s ciljem stabilizacije tržišta i omogućavanja priuštivog stanovanja. Također, potrebno je raditi na povećanju financijske pismenosti kako bi građani bolje razumjeli tržište i mogućnosti koje im stoje na raspolaganju, objasnila je Jasna Biliškov.
Pored navedenih mjera, treba sagledati i primjere iz drugih europskih gradova, poput Amsterdama, gdje su regulative vrlo striktne kada je riječ o turističkom najmu stanova. U Amsterdamu, nekretnine kupljene kao investicija moraju biti iznad određene cijene (670,000 eura) da bi se mogle koristiti za turistički najam ili bilo kakav najam, a porez iznosi oko 11 posto.
Ako kupite nekretninu ispod te cijene za osobno stanovanje, morate se prijaviti da u njoj živite i možete je staviti u kratkoročan najam samo 1 mjesec u godini. Takve mjere, koje uključuju visoku poreznu stopu za investicijske kupnje i ograničenje turističkog najma, mogu značajno doprinijeti stabilizaciji cijena nekretnina i zaštiti tržišta najma od spekulativnih investicija – objasnila je Jasna Biliškov.
Trend velikih europskih i svjetskih gradova koji se suočavaju sa sličnim problemom sve više razmišljaju da se ograniči broj dana koji se mogu koristiti za kratkoročni najam (primjerice u Beču će to biti do 90 dana godišnje, Stuttgart 10 tjedana, a za sve više potrebno je tražiti posebno odobrenje), dodala je Jelena.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
