Polje na rubu grada godinama vrijedi malo. Onda se promijeni prostorni plan, približi se cesta, otvori trgovački centar ili se pojavi investitor — i isti komad zemlje preko noći postane malo obiteljsko bogatstvo. Na njemu nije niknula tvornica, vlasnik nije izmislio novi proizvod. Promijenilo se samo jedno: lokacija u odnosu na razvoj koji su platili ili omogućili svi ostali.
Ako ste ikad otvorili oglase i pitali se kako je to moguće, niste prvi. Netko je isto pitanje postavio prije gotovo stoljeće i pol — i njime toliko uplašio bogate da su se protiv njega udružili politički protivnici koji se inače nisu mogli ni pogledati.
Godine 1879. američki ekonomist Henry George objavio je knjigu Progress and Poverty. Danas je rijetko tko spominje, a tada je bila jedna od najčitanijih knjiga svog vremena. Čitali su je radnici i industrijalci, o njoj se raspravljalo u parlamentima i tvornicama. George je postavio pitanje koje ni danas nije izgubilo neugodnu oštrinu: kako društvo može istodobno postajati sve bogatije, a stvarati sve više ljudi koji si ne mogu priuštiti osnovnu sigurnost?
Kraj 19. stoljeća bio je vrhunac industrijske revolucije. Tvornice su proizvodile više nego ikad, gradovi su rasli, željeznice povezivale kontinente. Na papiru je društvo napredovalo. U stvarnosti su milijuni ljudi radili po dvanaest sati dnevno za plaću koja je jedva pokrivala osnovne potrebe. George nije krivio ni rad ni poduzetništvo. Problem je vidio u zemljištu.
Njegova je teza bila jednostavna i prilično neugodna: vlasnik zemljišta može se bogatiti, a da pritom ništa ne proizvede. Grad izgradi cestu, školu, kanalizaciju ili tramvajsku prugu — i zemljište odjednom vrijedi nekoliko puta više. Ulaganje financira zajednica, a dobit najčešće završava kod privatnog vlasnika.
Prema Eurostatovim podacima, cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina rastu među najbržima u Europskoj uniji, a zemljišta u Zagrebu, na obali i u turistički atraktivnim područjima postala su zasebna investicijska kategorija.
To stvara hrvatski paradoks. Vlasnik zemljišta može se preko noći osjećati bogato, dok osoba s redovitom plaćom više ne može kupiti stan ni u kvartu u kojem je odrasla. Jedna obitelj posjeduje parcelu vrijednu nekoliko stotina tisuća eura, druga ima dvije pristojne plaće, kreditnu sposobnost i ozbiljan problem. Rad više nije dovoljan da sustigne imovinu.
Zemljište se pritom ne proizvodi. Ne možemo otvoriti novu tvornicu obale, proizvesti još jedan centar Zagreba ili uvesti nekoliko dodatnih parcela u Dubrovnik. Kada potražnja raste, a ponuda je prirodno ograničena, korist odlazi onima koji već posjeduju ono čega nema dovoljno.
George nije tražio ukidanje privatnog vlasništva niti je zagovarao socijalizam. Predlagao je da se veći dio poreznog opterećenja prebaci na vrijednost zemljišta, a manji na rad, proizvodnju i poduzetništvo. Tko radi i stvara, plaća manje. Tko drži zemljište praznim i čeka da mu zajednica podigne vrijednost, plaća više.
Ideja je privukla milijune ljudi, ali i uplašila one čije je bogatstvo počivalo na zemljištu. Kada se George 1886. kandidirao za gradonačelnika New Yorka, političke skupine koje su se godinama međusobno sukobljavale iznenada su pronašle zajednički interes u tome da ga zaustave. Izgubio je, ali je iza sebe ostavio pitanje koje političari ni danas posebno ne vole.
Tko je zapravo stvorio vrijednost zemljišta: vlasnik ili zajednica oko njega?
To pitanje u Hrvatskoj danas nije teorijsko. Država i gradovi ulažu u prometnice, škole, vodovod, kanalizaciju, javni prijevoz i uređenje prostora. Nakon toga cijene okolnih parcela rastu, ali se taj novostvoreni dobitak uglavnom privatizira. Vlasnik zadržava povećanu vrijednost, dok kupac stana kroz višu cijenu ponovno plaća infrastrukturu koju je već financirao porezima.
Naravno, vlasništvo nosi rizik. Zemljište može godinama stajati, prostorni plan može ostati isti, a investicija propasti. Nije svaki vlasnik špekulant niti je svaka zarada nezaslužena. Ali bilo bi naivno tvrditi da današnje cijene zemljišta uvijek odražavaju rad, ulaganje ili poduzetničku sposobnost vlasnika. Često odražavaju samo rijetkost, dobru lokaciju i odluke lokalne vlasti.
Hrvatska je 2025. uvela šire oporezivanje nekretnina, dijelom kako bi potaknula korištenje praznih objekata i dugoročni najam. Ipak, zemljište i rast njegove vrijednosti i dalje su mnogo manje politički dirljiva tema od plaća, poreza na rad ili subvencioniranih kredita. Lakše je pomoći kupcu da se još više zaduži nego pitati zašto ono što kupuje toliko brzo poskupljuje.
George je pitao kako ljudi ostaju siromašni dok društvo postaje bogatije. U današnjoj Hrvatskoj pitanje bi moglo glasiti ovako: kako osoba može raditi cijeli život, uredno štedjeti i imati solidnu plaću, a ipak sve više zaostajati za nekim tko je prije dvadeset godina naslijedio komad zemlje?
To pitanje ne živi samo u politici. Živi u svakoj obiteljskoj odluci: kupiti sad ili čekati, prodati naslijeđenu parcelu ili je držati, i — pitanje koje se rijetko postavlja naglas — na čije je ime imovina u obitelji uopće upisana. Tko posjeduje zemlju, posjeduje i prednost koju plaća ne može sustići.
Odgovor nije da je vlasništvo loše niti da zemlju treba nekome oduzeti. Odgovor je da moramo razlikovati bogatstvo stvoreno radom od bogatstva nastalog zato što je zajednica oko nečije parcele izgradila grad.
Henry George nije imao sva rješenja. Ali je razumio nešto što se danas jasno vidi u Hrvatskoj: kada zemljište raste brže od plaća, društvo se dijeli na one koji posjeduju lokaciju i one koji cijeli život pokušavaju platiti pravo da na njoj žive.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
