Ako planirate kupiti ili prodati nekretninu u idućim godinama, novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina tiče se i vas. Ne zato što mijenja cijene stanova ili kuća, nego zato što bi trebao učiniti cijeli proces sigurnijim, transparentnijim i predvidljivijim.
Hrvatsko tržište nekretnina posljednjih je godina prošlo kroz velike promjene. Rekordne cijene, rast interesa domaćih i stranih kupaca, sve veći broj investicija i složeniji kupoprodajni procesi učinili su tržište dinamičnijim nego ikad prije. Istovremeno, rasla su i očekivanja građana, ne samo od nekretnine koju kupuju ili prodaju, nego i od ljudi koji ih kroz taj proces vode.
Upravo zato novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina nije tek administrativna izmjena propisa, već važan korak prema uređenijem i transparentnijem tržištu. Njegov cilj nije otežati poslovanje agencijama niti mijenjati tržišne odnose preko noći, već povećati razinu profesionalnosti, jasnije definirati odgovornosti svih sudionika i dodatno ojačati povjerenje građana.
Nijedan zakon ne nastaje bez razloga. Ni ovaj nije donesen zato što je tržište funkcioniralo besprijekorno, nego zato što su se godinama otvarala pitanja oko odgovornosti posrednika, transparentnosti provizija, kvalitete oglašavanja i zaštite svih sudionika u kupoprodaji nekretnina.
Posljednjih godina postalo je jasno da hrvatsko tržište nekretnina, kao jedno od najdinamičnijih tržišta u zemlji, više ne može funkcionirati uz različite standarde profesionalnosti i različita očekivanja sudionika. Dok su jedni gradili povjerenje kroz stručnost, kontinuiranu edukaciju i transparentan odnos prema klijentima, drugi su posao promatrali isključivo kroz pojedinačnu transakciju. Posljedica toga bili su različita očekivanja, neujednačena praksa i povremeni nesporazumi oko uloge posrednika, opsega usluge i posredničke naknade. Takve situacije nisu štetile samo kupcima i prodavateljima, nego i ugledu cijele struke.
Svako tržište s vremenom sazrijeva. Kako postaje razvijenije i složenije, tako rastu i očekivanja od svih koji na njemu posluju. Tržište nekretnina nije iznimka.
Zato je možda najvažnija poruka novog zakona upravo ona koja se najmanje spominje: cilj nije stati na stranu kupca ili prodavatelja, niti pogodovati agencijama. Cilj je postaviti jasnija pravila igre koja će svima omogućiti veću sigurnost i predvidljivost tijekom jednog od najvažnijih financijskih poslova u životu.
Velik dio javne rasprave posljednjih se tjedana sveo na jedno pitanje – tko će ubuduće plaćati proviziju.
Iako je riječ o temi koja prirodno zanima građane, ona zapravo nije najveća promjena koju zakon donosi.
U javnosti su se pojavile brojne pojednostavljene interpretacije pa se moglo čuti kako kupci više neće plaćati proviziju ili da agencije više neće smjeti naplatiti uslugu objema stranama. Stvarnost je, međutim, znatno nijansiranija.
Kupac i dalje može ugovoriti posredovanje s agencijom i koristiti njezine usluge ako želi stručnu podršku tijekom kupnje. Prodavatelj može angažirati agenciju za prodaju svoje nekretnine. Ono što novi zakon donosi jest jasnije definiranje ugovornih odnosa, veća transparentnost i preciznije uređivanje prava i obveza svih uključenih strana. Uz to, donosi i jasnija pravila oglašavanja nekretnina, dodatno uređuje odgovornost posrednika te jača nadzor nad obavljanjem djelatnosti, s ciljem veće zaštite građana i podizanja profesionalnih standarda na tržištu.
Na uređenom tržištu posrednička naknada ne bi smjela biti predmet prijepora. Klijent mora jasno znati koje usluge dobiva, pod kojim uvjetima ih koristi i što za njih plaća. S druge strane, jednako je važno da posao koji je kvalitetno i profesionalno obavljen bude jasno definiran i primjereno vrednovan. Kada su očekivanja transparentno postavljena od samog početka, nestaje prostor za nesporazume, a raste ono što je na tržištu nekretnina najvažnije – povjerenje.
Budući da je riječ o opsežnoj reformi, sasvim je očekivano da će pojedine odredbe u prvim mjesecima primjene potaknuti različita stručna tumačenja. Zato će biti važno da nadležna tijela kroz službena pojašnjenja i dosljednu praksu pruže potrebna tumačenja ondje gdje se pokaže da za njima postoji potreba. Pravna sigurnost ne ovisi samo o kvaliteti zakonskog teksta, nego i o njegovoj ujednačenoj i predvidljivoj primjeni.
Kupnja ili prodaja nekretnine rijetko je rutinska transakcija. Za većinu građana riječ je o odluci koja uključuje značajnu financijsku vrijednost, dugoročnu obvezu i često važnu životnu promjenu. Upravo zato jasno definirana pravila nisu administrativni detalj, nego važan dio sigurnosti cijelog procesa.
Posao kvalitetnog agenta odavno nije samo pokazivanje nekretnine ili povezivanje kupca i prodavatelja. On uključuje provjeru dokumentacije, procjenu mogućih pravnih rizika, koordinaciju cijelog procesa, pregovore između stranaka, komunikaciju s bankama, javnim bilježnicima i odvjetnicima te savjetovanje koje klijentu omogućuje donošenje informirane odluke.
Vrijednost kvalitetnog posredovanja zato se ne može svesti isključivo na postotak provizije.
Jednako tako, novi zakon neće kvalitetu tržišta podići sam od sebe. On postavlja okvir, ali će razliku i dalje činiti ljudi koji svoj posao obavljaju odgovorno, transparentno i u interesu klijenta.
Ozbiljne agencije već godinama posluju upravo na tim načelima, zbog čega za njih novi zakon ne predstavlja radikalnu promjenu. Njegov najveći doprinos mogao bi biti u tome što će smanjiti prostor za neujednačenu praksu i podići profesionalne standarde za sve sudionike na tržištu.
U javnosti se ponekad stvara dojam da su interesi kupaca, prodavatelja i agencija suprotstavljeni. U stvarnosti, svi imaju isti cilj: sigurnu, transparentnu i učinkovitu kupoprodaju nekretnine.
Zato novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina ne treba promatrati kao pobjedu jedne strane nad drugom, nego kao priliku da se unaprijede standardi cijele struke. Kada su odgovornosti jasno definirane, kada su odnosi transparentni i kada svi sudionici znaju svoja prava i obveze, koristi imaju svi.
Na kraju, najveću vrijednost neće donijeti sam zakon, nego njegova dosljedna primjena. Jer uređeno tržište nije interes samo agencija niti samo države; ono je prije svega interes građana koji kupuju ili prodaju možda najvrjedniju imovinu koju će tijekom života imati.
Povjerenje se ne može propisati zakonom. Ono se gradi znanjem, odgovornošću i profesionalnim radom. Ali dobar zakon može postaviti pravila koja će upravo takav pristup učiniti standardom, a ne iznimkom.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
