Vedrana Čagalj u Razgovorima o novcu: Tržište će sve više razlikovati dobar i loš kvadrat
U trećoj epizodi podcasta Razgovori o novcu, pod nazivom „Cijene nekretnina će i dalje rasti?“, Kristina Ercegović, osnivačica portala Moj novac i zajednice Žene i novac, ugostila je Vedranu Čagalj, agenticu za nekretnine iz agencije Eurovilla.
U otvorenom razgovoru o novcu, sigurnosti, kupnji nekretnine i realnom stanju na tržištu, Vedrana donosi pogled iza kulisa tržišta nekretnina i razbija jednu od najčešćih zabluda: da je svaka kupnja kvadrata automatski dobra odluka.
Jer kupnja nekretnine nije samo pitanje cijene po kvadratu. To je odluka koja određuje gdje ćemo živjeti, koliko ćemo biti financijski fleksibilni, koliko ćemo lako moći promijeniti planove i hoće li nas vlastiti dom dugoročno podržavati ili ograničavati.
Na pitanje što danas najviše diktira visoke cijene nekretnina, Vedrana objašnjava da se tržište ne može svesti samo na klasičnu ponudu i potražnju.
Dio razloga je realan. Kvalitetnih nekretnina na atraktivnim lokacijama nema dovoljno. Ljudi moraju negdje živjeti, a oni koji imaju višak kapitala traže način da ga zaštite i smjeste u nešto opipljivo. U Hrvatskoj nekretnina i dalje nosi snažan osjećaj sigurnosti.
No postoji i drugi dio priče: kolektivno očekivanje da cijene nekretnina moraju rasti. To uvjerenje dodatno hrani tržište. Mnogi kupci ne kupuju samo zato što im nekretnina treba, nego zato što se boje da će im za godinu ili dvije biti još nedostupnija.
Upravo taj strah često vodi u najskuplje pogreške.
Vedrana ističe da najveća pogreška pri kupnji nekretnine nije uvijek previsoka cijena. Veći problem nastaje kada kupac iz straha, pritiska ili potrebe da „nešto konačno kupi“ odabere nekretninu koja mu dugoročno ne odgovara.
To se najčešće događa kada kupci počnu raditi loše kompromise. Na primjer, odaberu stan na neatraktivnoj lokaciji samo zato što je kvadrat jeftiniji. Na papiru se takva odluka čini racionalnom, ali u praksi može postati ozbiljan problem.
Ako se životne okolnosti promijene, takvu je nekretninu teže prodati, zamijeniti ili iznajmiti. Drugim riječima, kupac se može „zaključati“ u stan koji mu kratkoročno rješava problem, a dugoročno mu smanjuje slobodu.
Još jedan čest problem je ignoriranje crvenih zastavica. Vlaga u kutovima, buka iz kafića ispod zgrade, krov kojem treba hitna sanacija, loš raspored ili zgrada koja traži ozbiljna ulaganja često se u trenutku zaljubljenosti u stan gurnu pod tepih.
Ali tržište kasnije ne oprašta ono što je kupac odlučio ne vidjeti.
Jedna od zabluda o agencijama za nekretnine jest da agenti samo objavljuju oglase i pokazuju stanove. Zbog toga dio kupaca pokušava preskočiti agenciju ili pravnu provjeru kako bi uštedio.
Vedrana objašnjava da je prava vrijednost dobrog agenta u kontekstu. Agent zna što se na tržištu stvarno prodaje, po kojoj cijeni, koliko dugo stoji u ponudi i koje nekretnine nikada ne dođu do javnih oglasnika.
Posebno kod skupljih i luksuznijih nekretnina velik dio prodaje odvija se izvan javnog tržišta. Takve nekretnine prodaju se diskretno, kroz interne baze, preporuke i mrežu kontakata, jer prodavatelji ne žele da njihova imovina bude javno izložena.
Dobar agent kupcu može biti i racionalni oslonac. Kod kupnje nekretnine za život emocije su prirodne. Ljudi u stanu ne vide samo zidove, nego budući život, obitelj, sigurnost i identitet. Baš zato je važno imati nekoga tko može hladne glave ukazati na ono što kupac u tom trenutku ne želi vidjeti.
U Hrvatskoj i dalje snažno živi uvjerenje da je najam bacanje novca, a da je kupnja uvijek bolja odluka. Vedrana se s tim ne slaže i u razgovoru otvoreno kaže da i sama trenutno živi u najmu.
Najam donosi fleksibilnost. U određenim životnim fazama upravo ta fleksibilnost vrijedi više od vlasništva. Obiteljske okolnosti se mijenjaju, djeca odlaze na fakultet, posao se mijenja, potrebe se smanjuju ili rastu. Nekretnina ne bi trebala organizirati život umjesto nas.
Kupnja ima smisla kada donosi sigurnost, stabilnost i dugoročnu vrijednost. Ali kupnja iz straha, društvenog pritiska ili potrebe da se „konačno nešto ima“ može postati financijski i emocionalno težak teret.
Vedranin savjet mladima posebno je zanimljiv: ako su u mogućnosti, neka kupe vlastitu nekretninu prije ulaska u brak. Ne zbog nepovjerenja, nego zbog osobne sigurnosti i slobode. Kada osoba ima vlastiti temelj, u odnos ulazi iz želje, a ne iz ekonomske potrebe.
Na pitanje što očekuje u iduće dvije do tri godine, Vedrana ne predviđa dramatičan pad cijena. Umjesto toga, očekuje jasniju selekciju tržišta.
Kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama i dalje će držati vrijednost i nastaviti rasti, ali bez eksplozivnih skokova kakve smo gledali u prethodnim godinama. S druge strane, nekvalitetne nekretnine, loše lokacije i stanovi s nerealno postavljenim cijenama teže će nalaziti kupce.
To znači da više neće rasti sve samo zato što je nekretnina. Tržište će sve više razlikovati dobar kvadrat od lošeg kvadrata.
Kao najpametnije investicijske poteze u Zagrebu Vedrana izdvaja male, likvidne stanove koji se brzo iznajmljuju i lako prodaju. Takve nekretnine imaju širu bazu kupaca i najmoprimaca, što ih čini otpornijima.
Zanimljiv prostor vidi i u poslovnim nekretninama A kategorije, posebno uličnim lokalima i kvalitetnim uredima, kojih na tržištu kronično nedostaje.
Najvažnija poruka ove epizode jest da kupnja nekretnine nije samo potraga za kvadratom, cijenom i lokacijom. To je odluka koja utječe na svakodnevni život, buduću fleksibilnost, obiteljsku sigurnost i osobni osjećaj slobode.
Dobra nekretnina ne prepoznaje se samo po tome koliko vrijedi danas, nego i po tome koliko će biti upotrebljiva, tražena i likvidna sutra.
Za Vedranu, novac je prije svega alat kojim stvaramo prilike. A najbolja investicija kroz život ostaje ulaganje u vlastito znanje.
Jer na tržištu nekretnina, kao i u osobnim financijama, najskuplje odluke najčešće nisu one koje platimo više. Najskuplje su one koje donesemo bez dovoljno informacija, iz straha i pod pritiskom.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
