Zašto cijene nekretnina ne padaju kad transakcija ima manje, objašnjavaju Operetini stručnjaci
Broj kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj u 2025. godini osjetno je pao, ali cijene, barem na ključnim tržištima, nisu krenule prema dolje. Prema podacima Porezne uprave, u 2025. realizirano je 117.465 kupoprodaja, što je 13 posto manje nego u 2024. godini.
Na prvi pogled, takav pad volumena mogao bi upućivati na slabljenje potražnje. No Operetini stručnjaci, koristeći podatke Porezne uprave i vlastite podatke o realiziranim kupoprodajama, zaključuju da se tržište nije povuklo, nego je promijenilo način funkcioniranja.
„Tržište nekretnina u 2025. godini ne karakterizira gubitak interesa, već prelazak u fazu selektivnijih odluka i traženja ravnoteže između cijene, dostupnosti, lokacije i regulatornog okvira. Tržište se ne povlači, ono se restrukturira“, pojašnjava Martina Mataić Škugor.
Grad Zagreb i dalje je najaktivnije tržište u državi, iako je i ondje zabilježen pad broja transakcija. Operetina analiza pokazuje da se kod starogradnje u Zagrebu cijena po kvadratu povećala za 404 eura, sa 2.771 euro na 3.175 eura.
Prodaja pritom nije usporila do razine koja bi natjerala prodavatelje na veće ustupke. Prosječno vrijeme prodaje stana iznosilo je 3,8 mjeseci, dok je razlika između tražene i realizirane cijene bila 5,4 posto. To upućuje na tržište u kojem i dalje postoji pregovarački prostor, ali bez pritiska na značajnije diskonte.
U drugoj polovici godine dinamiku su dodatno oblikovale regulatorne mjere Hrvatske narodne banke, koje su uvele ograničenje omjera mjesečne otplate i dohotka. Takva pravila izravno sužavaju krug kreditno sposobnih kupaca, osobito kod viših cjenovnih razina.
Unatoč tome, Opereta navodi da se 58 posto kupnji stanova u Zagrebu i dalje financira kreditom, dok se 42 posto realizira vlastitim sredstvima. No, i ta kategorija vlastitih sredstava često nije “čista gotovina”, nego rezultat zamjene nekretnine, prodaja jedne nekretnine otvara prostor za kupnju druge.
„Važno je pritom naglasiti da dio ‘vlastitih sredstava’ proizlazi iz kombiniranih transakcija. Prodaja prethodne nekretnine financirane kreditom omogućuje kupnju nove, što ukazuje na relativno visoku mobilnost kapitala unutar tržišta“, pojašnjava Jelena Kravoščanec Todorović.
Nacionalni pad od 13 posto skriva velike razlike po županijama. Primorsko goranska županija bilježi pad od 32 posto, Splitsko dalmatinska 23 posto, a u Gradu Zagrebu pad je iznosio 10 posto.
Istovremeno, pojedine županije bilježe rast. Varaždinska je ostvarila rast od 13 posto, Zadarska 10 posto, a Koprivničko križevačka 9 posto. Opereta ovu divergenciju tumači kao signal da dio potražnje migrira prema tržištima s povoljnijim omjerom cijene i kvadrature, ali i prema sredinama koje nude razvojni potencijal i infrastrukturnu stabilnost.
Zagreb pritom zadržava dominantnu ulogu u više kategorija. U Gradu Zagrebu realizirano je 33,1 posto svih kupoprodaja stanova i apartmana u zemlji, 32,7 posto kupoprodaja poslovnih prostora te 25,8 posto kuća, što potvrđuje status najlikvidnijeg tržišta u Hrvatskoj.
Promjene su vidljive i u strukturi prodanih nekretnina. Najveći udio transakcija, 29 posto, odnosi se na kategoriju “različite nekretnine”, kupnje koje u jednoj transakciji uključuju više nekretnina različite namjene. Poljoprivredno zemljište čini 21 posto, stanovi i apartmani 20 posto, a građevinsko zemljište 18 posto ukupnih kupoprodaja.
Takva struktura upućuje na oprezniji, planiraniji pristup, uz veću ulogu kupaca koji kombiniraju potrebe i ulaganje, umjesto jednostavne kupnje “jednog stana”.
Kupoprodaje stranih državljana pale su za 22 posto, a najzastupljeniji kupci i dalje su Slovenci i Nijemci. Njihov udio u Gradu Zagrebu iznosi tek 0,8 posto, što potvrđuje da je Zagreb primarno domaće tržište.
Najveća koncentracija stranih kupaca i dalje je u Istri, 26,9 posto, zatim u Zadarskoj županiji 20,9 posto te u Šibensko kninskoj 18,8 posto, što potvrđuje trajnu atraktivnost obalnog pojasa.
Operetina poruka je jasna, manji broj transakcija ne znači automatski slom tržišta. Prije upućuje na fazu u kojoj se odluke donose sporije, racionalnije i uz više analize, a tržište se “čisti” od impulzivne potražnje.
„Pad broja transakcija u 2025. godini ne znači da je tržište oslabilo, već da je sazrelo. Ulazimo u fazu u kojoj kupci donose racionalnije odluke, pažljivije procjenjuju vrijednost i više vremena posvećuju analizi. To je zdrava korekcija dinamike, a ne znak krize. Ono što se promijenilo jest struktura, vidimo više kombiniranih kupnji, više strateških ulaganja i izraženiju regionalnu selektivnost. U takvom okruženju presudno je znanje, pravilno pozicioniranje cijene i profesionalno vođenje procesa. Upravo to danas čini razliku između nekretnine koja stoji na tržištu i one koja se prodaje“, ističu autorice Operetinog biltena Jelena Kravoščanec Todorović i Martina Mataić Škugor.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
