Brat živi u naslijeđenoj kući, a vi plaćate podstanarstvo: imate li pravo tražiti isplatu?
Postoji jedna vrsta obiteljske matematike koju je teško objasniti čovjeku koji svakog prvog u mjesecu plaća najamninu.
Roditelji su ostavili kuću dvojici sinova. Svakome polovicu.
Jedan brat u toj kući živi. Koristi dnevni boravak, kuhinju, kupaonicu, dvorište i garažu.
Drugi živi nekoliko kilometara dalje i svakog mjeseca plaća podstanarski stan.
U zemljišnim knjigama obojica imaju 1/2.
U svakodnevnom životu jedan ima kuću, a drugi ima vlasnički list.
I tada se sasvim prirodno postavlja pitanje:
Ako je pola kuće moje, mogu li od brata tražiti da me isplati ili barem da mi nešto plaća zato što koristi cijelu kuću?
Odgovor postoji, ali nije tako jednostavan kao što bi se na prvi pogled moglo očekivati.
Prva stvar koju treba razumjeti jest što zapravo znači suvlasnički dio.
Ako ste vlasnik 1/2 kuće, to u pravilu ne znači da je vaša lijeva polovica dnevnog boravka, jedna spavaća soba i točno polovica garaže.
Suvlasništvo znači da na cijeloj stvari postoji vlasništvo više osoba, određeno njihovim suvlasničkim dijelovima.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pritom polazi od toga da svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, a suvlasnici mogu međusobno podijeliti posjed i izvršavanje svojih ovlasti.
Drugim riječima, brat koji je naslijedio polovicu kuće nije gost. Ali nije ni vlasnik cijele kuće samo zato što je prvi ostao živjeti u njoj. Tu razliku obitelji ponekad otkriju tek mnogo godina nakon ostavinske rasprave.
To je sljedeća logična misao.
Ako bi se cijela kuća mogla iznajmiti za određeni iznos mjesečno, a brat koristi cijelu kuću, čini se jednostavnim zaključiti da drugom suvlasniku mora plaćati polovicu tržišne najamnine.
Pravno, međutim, stvari nisu tako automatske.
Sama činjenica da jedan suvlasnik živi u nekretnini, a drugi ne, ne stvara nužno sama po sebi pravo drugoga na polovicu tržišne najamnine.
Treba pogledati kako je takva situacija nastala.
Zamislimo dva gotovo identična slučaja.
U prvom sestra naslijedi polovicu kuće, odseli u drugi grad i petnaest godina uopće ne pokazuje interes za korištenje nekretnine. Brat nastavi živjeti ondje kao i prije.
U drugom slučaju sestra kaže bratu:
„Želim koristiti kuću koja je i moja. Daj mi ključeve i omogućimo korištenje.“
Brat odgovori: „Nemaš ti ovdje što tražiti.“ I promijeni bravu.
Na papiru su to dvije kuće s dva suvlasnika po 1/2. Pravno, međutim, to nisu nužno iste situacije.
Kod mogućeg zahtjeva za novčanu naknadu važne su konkretne okolnosti.
Je li drugi suvlasnik tražio suposjed? Je li jasno pokazao da želi koristiti nekretninu? Je li mu drugi suvlasnik to onemogućio? Postoji li dogovor da samo jedan koristi kuću? Je li korištenje drugoga tolerirano ili mu se suvlasnik protivio?
Zato je pogrešno obećati nekome:
„Brat je deset godina živio u kući, dakle duguje ti deset godina najamnine.“
Takva jednadžba jednostavno ne postoji.
U sudskoj praksi kod takvih odnosa posebno je važno ponašanje suvlasnika koji nekretninu ne koristi, osobito je li na odgovarajući način izrazio volju koristiti stvar odnosno zahtijevao suposjed, te kako se prema tome postavio suvlasnik koji nekretninu koristi.
Zbog toga izraz „najamnina“ u razgovornom smislu može biti i pomalo varljiv. Među braćom najčešće nema ugovora o najmu. Pravno se može raditi o zahtjevu za naknadu koristi ostvarene korištenjem tuđe suvlasničke komponente nekretnine, pri čemu pravna osnova i pretpostavke ovise o konkretnom slučaju.
Emocionalno, vrlo važna. Pravno, sama po sebi nije presudna.
To što jedan brat mjesečno plaća 800 eura za stan ne znači automatski da mu drugi brat duguje tih 800 eura zato što živi u naslijeđenoj kući.
To su dva odvojena pravna odnosa.
Ali ta životna situacija vrlo dobro pokazuje zašto neriješeno suvlasništvo može postati ekonomski apsurdno.
Jedan suvlasnik ima značajnu imovinu koju faktično ne koristi, a istodobno plaća korištenje tuđe nekretnine.
Drugi koristi cijelu zajedničku nekretninu, ali godinama nema motiv riješiti suvlasničke odnose.
Vrijeme prolazi, računi za podstanarstvo dolaze, a obiteljska kuća ostaje u stanju koje svi nazivaju „privremenim“.
Privremeno, naravno, ponekad traje dvadeset godina.
Možete mu to predložiti.
Ali činjenica da ste suvlasnik ne znači da možete jednostrano odrediti cijenu svojega dijela i poslati bratu račun s rokom plaćanja od osam dana.
Ako se dogovorite, isplata je često najbolje rješenje.
Kuća se procijeni. Utvrdi se vrijednost suvlasničkih dijelova. Brat koji želi ostati u kući isplati drugoga i postane jedini vlasnik.
Takav dogovor ima ekonomskog smisla upravo zato što razdvaja dvije potpuno različite želje:
jedan želi kuću, a drugi želi vrijednost svojega vlasništva.
Ne moraju obojica dobiti istu stvar da bi obojica izašla iz suvlasništva zadovoljna.
To je trenutak u kojem razgovor postaje pravno zanimljiv.
Jer pravo vlasništva jednoga suvlasnika ne prestaje tamo gdje počinje želja drugoga da nastavi živjeti kao i dosad.
Ako brat nema mogućnosti isplatiti drugog suvlasnika, suvlasnici mogu razmotriti prodaju cijele kuće i podjelu cijene.
Ako struktura nekretnine i propisane pretpostavke to omogućuju, kod određenih kuća može se razmotriti i etažiranje te povezivanje suvlasničkih dijelova s posebnim dijelovima nekretnine.
A ako dogovor nije moguć, postoji krajnji izlaz, razvrgnuće suvlasništva.
Zakon o vlasništvu daje suvlasniku pravo zahtijevati razvrgnuće, a to pravo ne zastarijeva. Nitko u pravilu nije obvezan ostati u suvlasničkoj zajednici samo zato što takvo stanje savršeno odgovara drugom suvlasniku.
Ako se nekretnina ne može prikladno podijeliti, pod zakonskim pretpostavkama razvrgnuće može završiti i prodajom nekretnine te podjelom dobivenog iznosa među suvlasnicima.
Za brata koji godinama živi u kući to je važna informacija.
Rečenica „nemam novca da te isplatim“ može biti potpuno istinita.
Rečenica „zato će sve zauvijek ostati ovako“ nešto je sasvim drugo.
U ovakvim predmetima često postoji velika razlika između obiteljskog razgovora i formalno postavljenog zahtjeva.
„Trebali bismo jednom riješiti kuću“ nije isto što i jasno priopćenje:
želim da uredimo način korištenja nekretnine, da mi omogućite suposjed, da dogovorimo isplatu mojega dijela ili da zajednički pristupimo prodaji.
Takav korak ne mora automatski značiti tužbu.
Naprotiv, upravo tada druga strana prvi put može shvatiti da postojeće stanje nije trajno rješenje.
Jer dok jedan brat živi u kući, a drugi šuti i plaća podstanarstvo, za prvoga zapravo nema osobitog razloga da išta mijenja.
Problem je riješen. Samo ne za obojicu.
Najvažnija pouka ovakvih situacija zato nije da suvlasnik koji ne živi u kući uvijek ima pravo na „pola najamnine“.
Nema takvog automatskog pravila.
Ali ima pravo štititi svoje suvlasništvo, zahtijevati odgovarajuće uređenje korištenja i suposjeda, pregovarati o isplati ili prodaji, a kada zajednički život vlasničkih interesa više nije moguć, tražiti razvrgnuće.
U određenim okolnostima može postojati i novčani zahtjev prema suvlasniku koji sam koristi nekretninu, osobito kada je drugi suvlasnik jasno zahtijevao ostvarivanje svojih prava, a ono mu je uskraćeno. Hoće li takav zahtjev postojati, po kojoj pravnoj osnovi i za koje razdoblje, treba procijeniti prema okolnostima konkretnog slučaja.
Zato je možda najskuplja pogreška u ovakvoj situaciji jednostavno godinama ne učiniti ništa.
Jer postoji velika razlika između toga da ste vlasnik polovice kuće i toga da od te polovice imate ikakvu stvarnu korist.
A čovjek tu razliku obično najbolje razumije upravo prvoga u mjesecu, kada plati najamninu za tuđi stan i zatim spremi vlasnički list svoje polovice kuće natrag u ladicu.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
