Kredit često košta više nego što mislite, pogotovo kada su stambeni krediti u pitanju. Pojasnit ćemo koji su to troškovi i postoji li mogućnost da iste izbjegnete.
Mnogi prilikom ugovaranja kredita gledaju samo kamatnu stopu i iznos mjesečine obveze. Međutim, stvarni trošak kredita uključuje i niz dodatnih izdataka koje banke često ne ističu dovoljno jasno. Obrada kredita, osiguranje, procjena nekretnine, vođenje računa… Sve to utječe na to koliko ćete zaista platiti u konačnici. U nastavku otkrivamo kako prepoznati sve skrivene troškove i zašto je kreditni posrednik važan saveznik kod donošenja jedne od najvažnijih financijskih odluka.
Nominalna kamatna stopa (NKS) je osnovna kamata koju banka prikazuje kada nudi kredit. To je postotak koji najčešće viđamo u ponudama ili oglasima
Kredit uz kamatnu stopu od 3,7%
Ali važno je znati da nominalna kamatna stopa ne uključuje nikakve dodatne troškove već samo kamatu koju plaćate za posuđeni novac.
Iz navedenog NKS nije stvarni pokazatelj koliko će vas u konačnici „koštati“ kredit.
Jednostavno rečeno: Zamislite da kupujete auto, dođete u autosalon i prodavač kaže: „Cijena auta je 12.000 eura“. I onda shvatite da još dodatno morate platiti: prijenos vlasništva, registraciju, osiguranje, servise..
Tako je i s kreditom, nominalna kamatna stopa je navedenih 12.000 eura, ali stvarna cijena vašeg troška je puno veća.
Za prikaz ukupnog troška kredita služi efektivna kamatna stopa (EKS) koja uključuje sve troškove i daje realniju sliku.
| Primjeri naknada koje ulaze u izračun EKS-a | Primjeri naknada koje ne ulaze u izračun EKS-a |
| Naknada za obradu kreditnog zahtjeva | Naknade javnog bilježnika |
| Interkalarna kamata | Zatezne kamate ili bilo koji drugi troškovi nastali kao rezultat neplaćanja dospjele obveze |
| Troškovi procjene nekretnine | Dopisi, izvještaji |
| Police osiguranja korisnika kredita | |
| Police osiguranja nekretnine | |
Pojedine banke, u određenim situacijama, naplaćuju naknadu za obradu kreditnog zahtjeva. Iznos može biti fiksan (npr. 100 eura) ili proporcionalan iznosu kredita (najčešće od 0,5 do 2%).
Kada se naplaćuje?
Najčešće kod kredita za pravne osobe, međutim iste postoje i kod stambenih i gotovinskih kredita za fizičke osobe.
Nije uvijek obvezna, odnosno neke banke je ne naplaćuju, osobito kod akcijskih ponuda ili online zahtjeva. Može biti niža ili ukinuta za klijente koji koriste određene pakete usluga ili ispunjavaju posebne uvjete.
Prilikom podizanja kredita banka može zahtijevati jednu ili više polica osiguranja kao uvjet za odobrenje kredita.
Kod stambenog kredita najčešće se traže dvije vrste osiguranja:
Banka može ponuditi vlastitu policu, no nije obavezno ugovoriti je kod njih. U većini slučajeva moguće je policu ugovoriti kod bilo koje osiguravajuće kuće, nerijetko uz povoljnije uvjete.
Banka najčešće postavlja minimalne uvjete koje polica mora zadovoljiti, ali i ovdje imate pravo izabrati osiguravatelja, sve dok je polica usklađena sa zahtjevom banke.
Preporuka: prije ugovaranja bilo kakve police, zatražite neobvezujuće ponude, pri čemu Vam mogu pomoći specijalisti za osiguranja, i usporedite cijene i pokrića jer razlike mogu bit značajne.
Obavezan korak kod stambenih kredita jer banka mora utvrditi koliko ta nekretnina vrijedi na tržištu. Procjenu odrađuje ili odjel banke zadužen za to ili vanjski procjenitelj. Cijena procjene ovisi o vrsti i lokaciji nekretnine, ali se u prosjeku kreće između 150 i 400 eura, za veće ili specifične nekretnine može biti i više.
Banke mogu u akcijskim uvjetima ne naplatiti procjenu nekretnine, ili Vam vratiti iznos koji ste platili za uslugu vanjskog procjenitelja.
Važno: ne prihvaćaju sve banke vanjskog procjenitelja!
Solemnizacija ugovora, koju odrađuje javni bilježnik, je postupak kojim potvrđuje da je ugovor o kreditu u skladu sa zakonom i da su sve strane upoznate sa pravima i obvezama koje iz njega proizlaze.
Trošak solemnizacije nije uključen u iznos kredita koji se podiže i uvijek ga plaća nositelj kredita. Trošak solemnizacije nije zanemariv, kreće se od oko 150 eura, ali može dosegnuti i 1.000 eura ili više, ovisno o visini kredita, broju sudionika u ugovoru (npr. sudužnik ili jamac) i dodatnim elementima ugovora koje javni bilježnik ovjerava.
Preporuka: Zatražite unaprijed okvirnu procjenu ovog troška kod javnog bilježnika. Izbjegnite iznenađenja kod planiranja troškova.
Naknada koja se može još uvijek pojaviti kod gotovinskih kredita, ali dobra vijest – kod stambenih zakon propisuje ograničenja te najvjerojatnije nećete imati ovaj trošak ukoliko prijevremeno zatvorite kredit.
Foto: Unsplash
Kod podizanja kredita se i dalje postavlja ključno pitanje: fiksna ili promjenjiva kamata? Iako obje imaju prednosti, većina banaka danas nudi isključivo fiksne kamate, ili ih barem favorizira u ponudu.
Istina: ne mijenja se tijekom otplate kredita
Činjenica: sigurnost i stabilnost mjesečne obveze
Potencijalni nedostatak: ne iskorištavate mogućnost pada kamatnih stopa
Istina: sastoji se od fiksne marže banke + referentne stope (npr. Euribor)
Činjenica: ako raste referentna stopa, raste i Vaša mjesečna obveza
Potencijalni nedostatak: rizik rasta kamate i mjesečne obveze
Ako volite sigurnost i stabilnost, ili imate ograničen mjesečni budžet, fiksna kamata je vjerojatno bolji izbor. Ako ste spremni na nešto više rizika i imate financijsku rezervu, promjenjiva kamata može biti isplativija, posebno u kratkom roku.
Važno: ako ste ugovorili fiksnu kamatu, a tržišne stope padnu, kredit uvijek možete refinancirati!
Iako se često koriste kao sinonimi, rata i anuitet nisu ista stvar, a razlika među njima može bitno utjecati na Vašu kreditnu sposobnost.
Kod otplate kredita u ratama, iznos koji plaćate svaki mjesec postupno ne smanjuje. Prve rate su visoke jer sadrže veći udio glavnice, dok su kamate manje. S vremenom, kako glavnica pada, smanjuju se i kamate, pa je i rata sve niža.
Međutim, početna mjesečna rata je značajno viša, što znači da morate imati veću kreditnu sposobnost kako biste uopće mogli dobiti takav kredit.
S druge strane, kod otplate u anuitetima, mjesečni iznos je isti tijekom cijelog razdoblja otplate. U početku plaćate više kamate, a manje glavnice, dok se taj omjer mijenja s vremenom. Iako je ukupni trošak nešto veći, mjesečni iznos je niži i predvidljiv, što mnogima daje osjećaj sigurnosti i stabilnosti.
Primjer:
| Način otplate | Mjesečni iznos | Ukupna otplata |
| Anuitet | 727,00 € | 218.105,40 € |
| Rata | 900,00 € | 210.200,00 € |
Kako je vidljivo na primjeru, kod otplate u ratama ukupno ćete otplatiti manji iznos, no početna mjesečna obveza od 900 eura može biti prepreka jer zahtjeva znatno veću kreditnu sposobnost od anuiteta koji iznosi 727,00 eura. Zato je važno ne gledati samo na ukupne troškove, već i na vlastite mogućnosti i ciljeve.
Napomena: većina banaka automatski nudi otplatu putem anuiteta. Ako želite opciju plaćanja u ratama moguće je da je to potrebno dodatno naglasiti.
Kredit može biti pametno financijsko rješenje, ali samo ako točno znate što potpisujete. Niska kamata može zvučati privlačno, no iza nje se često kriju dodatni troškovi koji čine veliku razliku. Informirati se znači zaštititi vlastiti budžet.
Proces podizanja kredita mnogima je naporan. Pretraživanje ponuda, usporedba uvjeta, sastanci, dokumentacija i stalni osjećaj da ste možda nešto propustili.
Tu nastupa kreditni posrednik, stručna osoba koja Vas vodi kroz cijeli postupak, prepoznaje skrivene troškove, optimizira izbor i zna na što banke obraćaju pažnju. Zahvaljujući iskustvu i uvidu u kriterije banaka, pomažu i u minimiziranju rizika da Vam kredit na kraju bude odbijen, što je česta i stresna situacija kad nemate pravu podršku.
Ukratko: uz pravog posrednika štedite novac, vrijeme i živce, a povećavate si šanse za pozitivnu odluku.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
