Predugovor, kupoprodajni ugovor i tabularna izjava – što su i čemu služe?
Kupnja nekretnine nije samo jedan od najvećih financijskih pothvata u životu, već i susret s nizom pravnih pojmova, zakonskim propisima te pravima i obvezama koje snose obje strane ugovora.
Među najčešće korištenim pojmovima nalaze se predugovor, kupoprodajni ugovor i tabularna izjava. Svaki od ovih dokumenata ima svoju jasnu svrhu i ulogu u osiguravanju pravne sigurnosti obje strane.
Kada želimo na najjednostavniji način objasniti nekome što je predugovor kažemo da je to sve ono što je usmeno dogovoreno samo pretočeno u riječi i stavljeno na papir.
Ispravnije je reći da je predugovor pravno obvezujući dokument kojim se kupac i prodavatelj obvezuju da će u budućnosti sklopiti glavni kupoprodajni ugovor pod točno određenim uvjetima.
Čemu onda služi predugovor i kad se koristi?
Predugovor služi kao rezervacija nekretnine do trenutka sklapanja konačnog kupoprodajnog ugovora. Prilikom pregovora između kupca i prodavatelja definiraju se ključni rokovi i uvjeti koje obje strane trebaju ispoštovati, kako bi bile pravno zaštićene. Kupac pritom uplaćuje kaparu kao znak ozbiljne namjere, dok se prodavatelj obvezuje da u međuvremenu nekretninu neće prodati drugoj osobi.
Razdoblje između sklapanja Predugovora i Kupoprodajnog ugovora omogućuje kupcu da riješi financiranje putem stambenog kredita, kao i eventualne pravne ili tehničke prepreke koje je potrebno otkloniti prije prijenosa vlasništva. Ponekad je potrebno zatražiti dodatnu dokumentaciju nekretnine koja je potrebna da bi se dokazala njena legalnost (najčešće govorimo o uporabnoj dozvoli ili rješenju u izvedenom stanju) dok ponekad Prodavatelj treba vremena za selidbu stvari.
Ključni elementi Predugovora:
Važno:
Predugovor može biti ovjeren kod javnog bilježnika, ali nije obavezno iako se preporučuje radi pravne sigurnosti
Ako jedna strana odustane bez opravdanog razloga, mogu se primijeniti sankcije:
Kupoprodajni ugovor je dokument kojim prodavatelj i kupac službeno dogovaraju prodaju odnosno kupnju nekretnine. Tek nakon potpisa ovog ugovora i ovjere kod javnog bilježnika kupac može tražiti upis u zemljišne knjige i postati službeni vlasnik.
Sklapa se nakon što su ispunjeni svi uvjeti, npr. odobrenje stambenog kredita ili čista dokumentacija nekretnine, ali poštujući rokove navedene u Predugovoru.
Ako je Predugovor o kupoprodaji nekretnine detaljno sastavljen i u međuvremenu nije došlo do promjena u dogovorenim uvjetima, njegov sadržaj može se gotovo nepromijenjen prenijeti u Kupoprodajni ugovor, uz minimalne korekcije.
Ključne činjenice o Kupoprodajnog ugovoru:
Bez pisanog ugovora nije moguće napraviti prijenos vlasništva nekretnine.
Ugovor se mora ovjeriti kako bi bio valjan za upis u zemljišne knjige
Nakon što javni bilježnik ovjeri kupoprodajni ugovor, njegov ured je dužan dostaviti prijavu Poreznoj upravi. Temeljem toga Porezna uprava izdaje rješenje u kojem je naveden iznos i obveza plaćanja poreza na promet nekretnina.
Iznimka su slučajevi kada se nekretnina kupuje od pravne osobe i u cijenu je već uključen PDV, tada se porez na promet nekretnina ne obračunava.
Sadrži rokove isplate kupoprodajne cijene, rok za iseljenje, posljedice u slučaju ne plaćanja, uvjete za raskid ugovora
U slučaju spora, Kupoprodajni ugovor je temeljni dokaz o pravima i obvezama obje strane.
Tabularna izjava je službena pisana „punomoć“ prodavatelja nekretnine kojom daje izričitu suglasnost kupcu da se može upisati kao novi vlasnik nekretnine u zemljišne knjige.
Bez ove izjave kupac ne može steći pravno vlasništvo nad nekretninom – čak i ako je kupoprodajni ugovor potpisan i cijeli iznos uredno plaćen jer zemljišnoknjižni Sud neće provesti upis u vlasnički list.
Ključne informacije o tabularnoj izjavi:
Tabularna izjava može biti sastavni dio Kupoprodajnog ugovora ili biti zaseban dokument. Također, prodavatelj ju ima pravo zadržati sve dok se ne ispoštuju sve stavke Kupoprodajnog ugovora.
U praksi se često ovjerava zajedno s Kupoprodajnim ugovorom, ali ju prodavatelj zadržava do isplate ukupne kupoprodajne cijene. Na primopredaji nekretnine prodavatelj ju uručuje kupcu.
Važno: iako ste isplatili kupoprodajnu cijenu nekretnine i preselili se, dok god niste upisani kao vlasnik nekretnine u zemljišne knjige, nekretninu ne možete prodati, ne možete njome raspolagati, a u slučaju nekih pravnih sporova – prava ima upisani vlasnik!
Kupoprodaja nekretnine nije samo financijski, već i pravno složen posao. Svaki od navedenih dokumenata ima svoju važnost i svrhu, a zanemarivanje ijednog od njih može dovesti do neželjenih komplikacija. Zato je iznimno važno postupiti pažljivo, imati jasnu dokumentaciju i razumjeti sve što se potpiše. Kako biste izbjegli pogreške i nepotrebne komplikacije, obratite se provjerenim stručnjacima s iskustvom u vođenju kupoprodajnih postupaka.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
