Država bi vlasnicima pokrivala neplaćenu najamninu, ali dug ne nestaje: Evo što donosi novi Zakon o najmu
Vlasnici stanova mogli bi dobiti naknadu za neplaćene najamnine i režije, dok bi najmoprimci dobili veću zaštitu od naglog povećanja cijene i iznenadnog iseljenja. Ipak, državna zaštita ne bi bila automatska niti dostupna svakom najmodavcu.
Hrvatsko tržište najma desetljećima funkcionira između formalnih ugovora, dogovora „na riječ” i nepovjerenja koje postoji s obje strane.
Vlasnici strahuju da najmoprimac neće plaćati, da će ostaviti dugove ili odbiti iseliti. Najmoprimci strahuju da će cijena najma preko noći porasti, da će izgubiti polog ili morati napustiti stan uz vrlo kratak rok.
Prijedlog novog Zakona o najmu stanova pokušava taj odnos preciznije urediti. Svaki novi ugovor trebao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili solemniziran kod javnog bilježnika, stanje stana dokumentiralo bi se fotografijama, rast najamnine bio bi ograničen tijekom trajanja ugovora, a država bi pod određenim uvjetima vlasniku nadoknadila neplaćenu najamninu i režijske troškove.
Zakon bi trebao zamijeniti propis iz 1996. godine, donesen u razdoblju kada je tržište najma bilo znatno slabije razvijeno nego danas.
Važno je naglasiti da je riječ o prijedlogu zakona. Nova pravila još nisu stupila na snagu i tijekom zakonodavnog postupka mogu se mijenjati.
Najviše pozornosti privlači najava da bi država vlasnicima mogla nadoknađivati dugove neplatiša.
Naknadu za neplaćenu najamninu i režijske troškove isplaćivala bi Agencija za osiguranje radničkih tražbina. Nakon isplate država bi preuzela potraživanje vlasnika, uključujući kamate i sredstva osiguranja, te bi nastavila naplatu od najmoprimca.
Dug se, dakle, ne bi izbrisao niti oprostio. Promijenio bi se vjerovnik. Umjesto vlasniku stana, najmoprimac bi dugovao državi.
Za vlasnika bi to značilo da ne mora sam godinama pokušavati naplatiti dug. Najmoprimac bi i dalje ostao odgovoran za svoje neplaćene obveze.
Pravo na naknadu ne bi imao svaki vlasnik stana.
Prema predstavljenom modelu, zaštitu bi mogao koristiti najmodavac koji je fizička osoba i koji ispuni uvjete.
Ugovor o najmu morao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili solemniziran, a zatim dostavljen nadležnoj Agenciji. Vlasnik bi također plaćao godišnju članarinu, čiji bi iznos mogao dosegnuti najviše dva posto godišnje najamnine.
Za stan koji se iznajmljuje za 700 eura mjesečno godišnja najamnina iznosi 8.400 eura. Članarina od dva posto iznosila bi do 168 eura godišnje.
Agenciji bi se predavala i solemnizirana bjanko zadužnica najmoprimca do iznosa od 10.000 eura.
Vlasnik bi morao dokazati da najamnina ili režije nisu plaćene. Uz to, najmoprimac bi morao iseliti iz stana ili bi postupak njegova iseljenja već morao biti pokrenut.
Državna naknada zato bi više nalikovala posebnom sustavu osiguranja nego bezuvjetnom državnom jamstvu.
Vlasnik bi se morao unaprijed uključiti u sustav, uredno prijaviti ugovor, plaćati članarinu i ispuniti sve formalnosti.
Jedna od najvećih promjena odnosi se na oblik ugovora.
Svaki novi ugovor o najmu morao bi biti sastavljen kao javnobilježnički akt ili potvrđen, odnosno solemniziran, kod javnog bilježnika.
Takav bi ugovor mogao omogućiti izravno pokretanje ovrhe radi naplate duga ili iseljenja, bez prethodnog dugotrajnog sudskog postupka.
Za vlasnike bi to značilo brži i jednostavniji put prema naplati i povratu stana. Za najmoprimce bi značilo da moraju posebno pažljivo pročitati svaku odredbu ugovora prije potpisa, osobito izjave kojima dopuštaju neposrednu ovrhu.
Ostaje otvoreno pitanje troška javnog bilježnika. Za sada nije precizirano koliko bi solemnizacija prosječnog ugovora stajala niti bi li taj trošak snosio vlasnik, najmoprimac ili bi ga međusobno podijelili.
Taj detalj nije nevažan jer bi mogao povećati početni trošak ulaska u najam.
Novi zakon ne bi uvodio opće ograničenje početne cijene najma.
Vlasnik i najmoprimac i dalje bi slobodno dogovarali najamninu prilikom sklapanja ugovora.
Ograničenje bi se primjenjivalo tijekom trajanja ugovora. Vlasnik bi cijenu mogao povećati najviše jednom u razdoblju od godinu dana, uz prethodnu obavijest najmoprimcu najmanje 30 dana unaprijed.
Povećanje bi smjelo odgovarati rastu cijena stambenih objekata koji objavljuje Državni zavod za statistiku.
Ako bi, primjerice, relevantni indeks porastao za pet posto, najamnina od 700 eura mogla bi se povećati najviše na 735 eura.
Vlasnik tijekom važećeg ugovora ne bi mogao proizvoljno povećati najamninu zato što su cijene stanova ili najma u susjedstvu snažno porasle.
Ugovorna odredba koja bi dopuštala češće ili veće povećanje bila bi ništetna.
Ako se najamnina poveća, najmoprimac bi zbog toga mogao otkazati ugovor uz otkazni rok od najmanje 30 dana.
Pri predaji stana vlasnik i najmoprimac morali bi sastaviti primopredajni zapisnik.
U njemu bi se opisalo stanje nekretnine, evidentirala stanja brojila te priložile fotografije svake prostorije i pripadajućih dijelova stana.
Ta bi odredba mogla smanjiti broj sporova povezanih s povratom pologa.
Kada postoje fotografije snimljene na dan useljenja, lakše je utvrditi je li ogrebotina na parketu, kvar uređaja ili oštećen komad namještaja postojao prije dolaska najmoprimca.
Ako ugovorom ne bi bilo drukčije određeno, polog bi iznosio jednu mjesečnu najamninu.
Kod najamnine od 700 eura najmoprimac bi tako prilikom useljenja najčešće morao pripremiti najmanje 1.400 eura, odnosno prvu najamninu i polog. Tome bi se mogao pridodati i trošak javnog bilježnika.
Ako ugovorom nije drukčije uređeno, najmodavac bi smio pregledati stan dva puta godišnje, uz prethodnu najavu.
Najmoprimac tijekom trajanja ugovora ima pravo na privatnost i nesmetano korištenje prostora.
Vlasnik bi imao obvezu predati stan u stanju pogodnom za stanovanje, održavati ga funkcionalnim, odgovarati za nedostatke te omogućiti potrebne popravke.
Najmoprimac bi morao redovito plaćati najamninu i ugovorene režije, pažljivo koristiti stan, prijaviti kvarove i snositi sitne popravke povezane s redovnom uporabom.
U praksi bi i dalje bilo važno ugovorom jasno odrediti tko snosi pojedine troškove, primjerice servis bojlera, popravak perilice, zamjenu slavine ili sanaciju štete nastale nepažljivim korištenjem.
Vlasnik bi ugovor mogao otkazati zbog neplaćanja najamnine ili režija, nastanka veće štete, neovlaštenog podnajma, nedopuštenih preinaka, kršenja kućnog reda, ometanja drugih stanara ili odbijanja nužnih radova i dogovorenog pregleda stana.
Razlog za otkaz mogao bi biti i dugotrajniji boravak osoba koje nisu prijavljene u ugovoru.
Prije otkaza vlasnik bi najmoprimcu morao poslati pisanu opomenu i dati mu 15 dana da ukloni povredu.
Ako najmoprimac ne postupi prema opomeni, dobio bi dodatni rok za iseljenje koji ne bi smio biti kraći od 30 dana.
Najmoprimac bi ugovor na određeno ili neodređeno vrijeme mogao otkazati bez navođenja posebnog razloga. Ako ugovorom nije drukčije određeno, otkazni rok iznosio bi 60 dana.
Vlasnik bi mogao otkazati ugovor i kada najmoprimac uredno plaća i poštuje sve ugovorne obveze.
U tom slučaju minimalni rok za iseljenje iznosio bi šest mjeseci.
Ako je najam trajao dulje od pet godina, rok bi se povećao na godinu dana. Kada u stanu živi dijete, rok bi se produljio za dodatnih šest mjeseci.
Ugovorom bi se mogao dogovoriti i kraći rok, ali ne kraći od tri mjeseca.
Za najmoprimca koji godinama uredno plaća stan to bi značilo veću sigurnost i više vremena za pronalazak novog doma. Vlasnik bi istodobno zadržao mogućnost povrata svoje nekretnine, čak i kada najmoprimac nije prekršio ugovor.
Najveća ambicija zakona trebala bi biti stvaranje uređenijeg i sigurnijeg tržišta dugoročnog najma.
Vlasnik koji potpisuje prijavljeni i solemnizirani ugovor dobio bi jednostavniji put prema naplati, mogućnost brže ovrhe i potencijalnu zaštitu od neplaćanja.
Zauzvrat bi prihvatio ograničenje rasta najamnine, duže otkazne rokove i jasnije obveze održavanja stana.
Najmoprimac bi dobio dokaz o stanju nekretnine, uređeniji tretman pologa, predvidljiviju cijenu tijekom ugovora i više vremena za pronalazak drugog smještaja.
Istodobno bi bjanko zadužnica i mogućnost neposredne ovrhe povećale posljedice kašnjenja i neplaćanja.
Uspjeh zakona ovisit će o detaljima koji još nisu potpuno poznati: troškovima javnog bilježnika, brzini isplate naknade vlasnicima, postupku naplate od najmoprimaca i spremnosti građana da ugovore izvuku iz sive zone.
Dobro postavljen sustav mogao bi smanjiti rizik zbog kojeg dio vlasnika stanove drži praznima ili ih radije iznajmljuje turistima.
S druge strane, dodatne troškove solemnizacije, članarine i administracije vlasnici bi mogli pokušati unaprijed ugraditi u početnu cijenu najma.
Za sada je najvažnije naglasiti dvije stvari. Predložena pravila još nisu stupila na snagu, a najavljeni povrat neplaćene najamnine ne znači oprost duga.
Država bi vlasniku isplatila priznato potraživanje, a zatim bi isti iznos pokušala naplatiti od najmoprimca.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
