Novi Zakon o najmu stanova: Više pravne sigurnosti, ali i više formalnosti
Godinama je tipičan ugovor o najmu stana u Hrvatskoj često nastajao vrlo jednostavno. Pronađe se obrazac na internetu, upišu imena stranaka, adresa stana, iznos najamnine i pologa, eventualno se doda nekoliko vlastitih odredbi, a potom se kod javnog bilježnika ovjere potpisi. Dok najmoprimac uredno plaća, a najmodavac poštuje dogovoreno, takav odnos može godinama funkcionirati bez ikakvog problema.
Pravo se, međutim, rijetko testira kada se svi ponašaju onako kako su obećali. Problem nastaje kada najamnina prestane stizati, kada najmoprimac nakon prestanka ugovora ne želi izaći iz stana ili kada se dvije strane više ne mogu složiti oko toga je li nastala šteta, tko treba platiti popravak i postoji li uopće razlog za otkaz.
Upravo se na tom mjestu nalazi, najvažnija promjena predloženog novog Zakona o najmu stanova. Nije riječ samo o drukčijim rokovima ili ograničenju povećanja najamnine. Mijenja se pravna težina samog ugovora.
Prijedlog predviđa obveznu solemnizaciju novih ugovora o najmu kod javnog bilježnika. To nije samo skuplja verzija obične ovjere potpisa.
Kod obične ovjere potpisa javni bilježnik u bitnome potvrđuje identitet osobe i činjenicu da je upravo ona potpisala ispravu. Sama ovjera potpisa, bez odgovarajućeg sadržaja i ovršnih izjava, ne pretvara automatski ugovor u ispravu na temelju koje se može neposredno provoditi ovrha.
Solemnizacija ide znatno dalje. Javni bilježnik ispituje privatnu ispravu, upoznaje stranke s njezinim sadržajem i pravnim posljedicama, a potvrđena privatna isprava pod zakonskim pretpostavkama može imati snagu javnobilježničkog, pa i ovršnog javnobilježničkog akta.
Praktična posljedica vrlo je važna. Ako najmoprimac ne plaća ugovorenu najamninu ili nakon valjanog prestanka ugovora odbija predati stan, pravilno sastavljen i solemniziran ugovor trebao bi najmodavcu omogućiti da u znatno većem broju slučajeva ne mora prvo godinama dokazivati svoje pravo u klasičnoj parnici, nego da može prijeći na ovrhu.
Procjenjuje se da bi se potreba za prethodnim parničnim postupkom na taj način izbjegla u više od 90 posto slučajeva. To je procjena predlagatelja zakona, koju će tek praksa moći potvrditi, ali procesni pomak za najmodavca svakako je značajan.
Solemnizacija će istodobno povećati početni trošak sklapanja najma.
U dosadašnjoj praksi nemali broj građana koristio je gotove predloške ugovora, a trošak javnog bilježnika svodio se na relativno jeftinu ovjeru potpisa. To je bitno drukčija javnobilježnička radnja od solemnizacije. Prema sadašnjoj javnobilježničkoj tarifi već je i način izračuna nagrade za solemnizaciju drukčiji od obične ovjere potpisa.
Kao ilustraciju navodimo najamninu od 600 eura mjesečno i ugovor na neodređeno vrijeme, kod kojeg bi trošak solemnizacije iznosio približno 110 eura. Prema predstavljenom modelu taj bi trošak snosio najmodavac.
Tome se u pojedinim slučajevima može dodati i trošak odvjetnika ako stranke žele da odvjetnik prije odlaska javnom bilježniku sastavi ili pravno pregleda ugovor. Važno je reći da prijedlog Zakona ne propisuje obvezno angažiranje odvjetnika. Odvjetnička nagrada za sastavljanje ugovora uređena je Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, a odvjetnik i stranka pod propisanim uvjetima mogu visinu nagrade urediti i pisanim sporazumom.
To je dodatni trošak, ali kod ugovora koji bi ubuduće trebao sadržavati precizne ovršne klauzule, razloge otkaza, rokove i način dokazivanja pojedinih okolnosti, kvaliteta ugovora postaje mnogo važnija nego kod dokumenta čija je glavna svrha do sada često bila samo evidentirati da postoji najam. Predložak pronađen na internetu može sasvim dobro odgovarati jednom odnosu, a biti potpuno neprikladan za drugi.
Druga velika novost odnosi se na povećanje najamnine. Prema prijedlogu, tijekom trajanja ugovora najamnina bi se mogla povećati najviše jednom godišnje, uz prethodnu obavijest najmoprimcu najmanje 30 dana ranije. Povećanje ne bi smjelo biti veće od godišnje stope rasta cijena stambenih objekata koju objavljuje Državni zavod za statistiku, a ugovorna odredba kojom bi se dopustilo češće ili veće povećanje bila bi ništetna.
To jest konkretna zaštita najmoprimca, ali treba jasno reći od čega ga štiti. Štiti ga prije svega od situacije u kojoj je ugovorio jednu najamninu, a nekoliko mjeseci poslije dobije poruku da od sljedećeg mjeseca stan više ne košta 600 nego 800 eura.
To, međutim, nije opća regulacija cijena najma. Zakon time ne određuje koliko stan u privatnom vlasništvu smije koštati prilikom sklapanja ugovora. Početna cijena i dalje nastaje dogovorom najmodavca i najmoprimca na tržištu.
Zato ne treba poistovjećivati ograničenje povećanja najamnine s jamstvom njezine priuštivosti. Ako cijene stambenih nekretnina snažno rastu, i zakonski dopušteno povećanje može biti značajno. Prednost predloženog modela prije svega je predvidljivost: najmoprimac može unaprijed znati koliko često i prema kojem objektivno provjerljivom kriteriju cijena može biti povećana.
Najveći učinak solemnizacije očekujem kod jednostavnih i lako dokazivih povreda ugovora.
Ako ugovor kaže da se 600 eura najamnine plaća do petog dana u mjesecu na određeni račun, relativno je jednostavno utvrditi je li novac uplaćen. Slično je i s obvezom predaje stana nakon jasno utvrđenog prestanka ugovora.
Praksa postaje složenija kada razlog otkaza nije tako egzaktan.
Je li najmoprimac napravio „veću štetu“ u stanu? Je li ozbiljno kršio kućni red? Je li stan koristio protivno ugovoru? Jesu li određena oštećenja posljedica nepažnje najmoprimca ili redovnog korištenja stana tijekom pet godina? To više nisu pitanja koja se uvijek mogu riješiti pogledom na bankovni izvod.
Prijedlog zato i kod otkaza zbog povrede predviđa proceduru. Najmodavac bi prije otkaza morao pisano upozoriti najmoprimca i ostaviti mu 15 dana za otklanjanje povrede. Ako povreda ne bude otklonjena, rok za iseljenje ne bi mogao biti kraći od daljnjih 30 dana. Kod prestanka najma bez krivnje najmoprimca predviđeni su znatno dulji rokovi: šest mjeseci, odnosno godinu dana ako najam traje dulje od pet godina, uz dodatnih šest mjeseci ako u stanu živi dijete. Ugovorom se može predvidjeti i kraći rok, ali prema sadašnjem prijedlogu ne kraći od tri mjeseca.
Zato bi bilo pogrešno solemnizaciju tumačiti kao pravilo prema kojem najmodavac samo izjavi da je ugovor prekršen i najmoprimac automatski mora napustiti stan.
Ovršna isprava ne može svako sporno činjenično pitanje pretvoriti u nesporno. I ovršnost javnobilježničke isprave može se pobijati pravnim sredstvima predviđenima ovršnim zakonodavstvom.
Upravo će zato preciznost ugovora postati još važnija. Što jasnije budu uređeni rokovi plaćanja, režijski troškovi, način dostavljanja opomena, korištenje stana, popravci, odgovornost za štetu i pretpostavke za otkaz, to će biti manje prostora da se spor oko ugovora pretvori u spor oko toga što su stranke zapravo željele ugovoriti.
Novi model očito jača procesni položaj najmodavca. To je teško osporiti jer je jedna od glavnih svrha reforme upravo omogućiti učinkovitiju naplatu i predaju stana.
Ipak, iz toga ne proizlazi da najmoprimac ostaje bez zaštite. Istim prijedlogom ograničava se jednostrano povećavanje najamnine, uvode se rokovi i postupak prije otkaza te dulji rokovi za iseljenje kada najmoprimac nije povrijedio ugovor.
Veći rizik vidim u neprecizno sastavljenim ugovorima. Ako dokument koji bi trebao imati izravne ovršne učinke sadrži široke formulacije poput „neprimjerenog ponašanja“, „neurednog korištenja stana“ ili drugih razloga koji nisu dovoljno određeni, prostor za spor neće nestati. Samo će se pojaviti u drukčijoj fazi postupka.
Zbog toga solemnizacija ne bi trebala biti shvaćena kao zamjena za kvalitetan ugovor. Javni bilježnik ima svoju zakonom uređenu, nepristranu ulogu. Odvjetnik, kada ga stranka angažira, polazi od konkretnih interesa i rizika svog klijenta. Te dvije uloge nisu iste.
Jedna od praktično najkorisnijih novosti zasad je dobila znatno manje pozornosti od solemnizacije i visine najamnine.
Prijedlog predviđa da se prilikom predaje stana sastavi zapisnik o primopredaji koji će sadržavati opis stanja nekretnine, stanje svih brojila i fotografije svake prostorije. Predviđen je i polog u visini jedne mjesečne najamnine, dok bi najmodavac, ako ugovorom nije drukčije uređeno, mogao uz prethodnu najavu pregledati stan dva puta godišnje.
Fotografiranje stana pri useljenju na prvi pogled djeluje kao administrativni detalj. U praksi može biti jedan od najvažnijih dokaza.
Nakon četiri godine najma više nije tako jednostavno utvrditi je li parket već bio oštećen, je li određena pukotina na zidu postojala prije useljenja, je li uređaj bio potpuno ispravan ili u kakvom je stanju kupaonica predana. Kada na kraju treba odlučiti vraća li se polog u cijelosti ili se iz njega namiruje šteta, sjećanja najmodavca i najmoprimca često se vrlo brzo počnu razlikovati.
Fotografija snimljena na dan primopredaje tu raspravu može skratiti mnogo učinkovitije od nekoliko stranica pravničkog teksta.
Predloženi zakon sadrži i dobrovoljni dodatni model zaštite najmodavaca preko Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Prema predstavljenom rješenju, uz solemnizirani ugovor, godišnju članarinu koja može iznositi do dva posto godišnje najamnine i određene instrumente osiguranja, Agencija bi u propisanim slučajevima preuzimala isplatu određenih potraživanja najmodavcu. Kako će taj potpuno novi mehanizam funkcionirati u stvarnim sporovima, ipak će se moći ozbiljnije ocijeniti tek nakon što bude poznat konačni tekst Zakona i pravila njegove provedbe.
Smjer prijedloga novog Zakona prilično je jasan. Država pokušava tržište dugoročnog najma učiniti formalnijim i predvidljivijim: vlasniku omogućiti učinkovitiji put do naplate i povrata nekretnine, a najmoprimcu dati veću sigurnost u pogledu cijene i prestanka najma.
To će najam učiniti nešto skupljim na početku, osobito zbog obvezne solemnizacije, a u pojedinim slučajevima i troška stručne pravne pomoći. S druge strane, cilj je upravo smanjiti mnogo veće troškove koji nastaju kada loše uređen odnos završi višegodišnjim sporom.
Prije potpisa zato bi i najmodavac i najmoprimac trebali razumjeti najmanje četiri stvari: kada i kako se plaćaju sve ugovorene obveze, što se konkretno smatra povredom ugovora, pod kojim uvjetima ugovor prestaje i što točno potpisane ovršne klauzule omogućuju drugoj strani.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
