Najam nije bačen novac: Kada je pametnije unajmiti stan nego ga kupiti?
Generacije u Hrvatskoj odrastale su uz vrlo jednostavnu financijsku poruku: bolje je otplaćivati svoj stan nego nekome drugome plaćati najamninu. Vlastita nekretnina pritom nije samo mjesto stanovanja, nego simbol sigurnosti, uspjeha i imovine koju ćemo jednog dana ostaviti djeci, zbog čega se odluka o kupnji često promatra kao gotovo jedini logičan financijski potez.
Iz čisto financijske perspektive računica ipak nije uvijek tako jednostavna. U trenutku kada su cijene nekretnina visoke, a za kupnju je potrebno osigurati značajan vlastiti kapital i obvezati se na kredit koji ćemo otplaćivati dvadeset ili trideset godina, najam može biti sasvim racionalan izbor. To ne znači da je kupnja stana loša odluka, nego da najamnina nije nužno bačen novac, kao što ni mjesečna rata kredita nije jedini trošak vlasništva nad nekretninom.
Dilema je posebno zanimljiva u današnjim hrvatskim uvjetima. Cijene stambenih nekretnina posljednjih su godina snažno rasle, pa kupci za isti stan moraju izdvojiti znatno više nego prije samo nekoliko godina. Čak i kada su kamatne stope na stambene kredite relativno povoljnije nego na nekim drugim tržištima, visoka početna cijena nekretnine povećava ukupni iznos kredita, potreban vlastiti kapital i dugoročnu financijsku obvezu.
Zbog toga usporedba najamnine i rate kredita često daje nepotpunu sliku. Ako netko za najam stana plaća 800 eura mjesečno, a za kupnju usporedive nekretnine rata kredita također iznosi oko 800 eura, lako je zaključiti da je kupnja bolja jer nakon otplate ostaje stan. Međutim, stvarni trošak vlasništva obuhvaća mnogo više od same rate.
Kupac najprije mora osigurati vlastita sredstva za dio cijene koji banka neće financirati, a zatim računati na troškove procjene nekretnine, javnog bilježnika, osiguranja, eventualnog posredovanja, pričuve i redovitog održavanja. Kod starijih stanova dodatni izdaci mogu nastati već nekoliko mjeseci nakon kupnje, primjerice zbog stolarije, grijanja, kupaonice, instalacija ili zajedničkih radova na zgradi.
Vlasništvo također znači da troškove popravaka više ne snosi stanodavac. Pokvari li se bojler, procuri krov ili zgrada treba novu fasadu, barem dio računa pada na vlasnika. Zato osoba koja mjesečno plaća određeni iznos najamnine nije automatski u lošijoj financijskoj poziciji od osobe koja isti iznos uplaćuje banci.
Prava usporedba moguća je tek kada se zbroje svi troškovi kupnje i vlasništva te usporede s troškom najma slične nekretnine.
Jedna od stavki koju kupci često zanemaruju jest novac koji moraju odmah vezati uz nekretninu. Ako je za kupnju potrebno osigurati 30.000, 40.000 ili više eura vlastitih sredstava, taj kapital više nije dostupan za druge financijske ciljeve.
Mogao je ostati kao sigurnosna pričuva, biti uložen u diverzificirani portfelj, iskorišten za razvoj poslovanja ili jednostavno omogućiti veću financijsku fleksibilnost. U ekonomiji se to naziva oportunitetnim troškom, odnosno vrijednošću najbolje alternative koje smo se odrekli zato što smo novac usmjerili u nekretninu.
Osoba koja ostaje u najmu i razliku između ukupnog troška vlasništva i najamnine redovito ulaže može tijekom vremena izgraditi značajnu financijsku imovinu. Međutim, taj argument vrijedi samo ako se razlika doista štedi ili ulaže, jer će u suprotnom kupnja za mnoge ljude funkcionirati kao učinkovitiji oblik prisilne štednje.
Vlastiti dom nije isto što i dionica, investicijski fond ili druga financijska imovina, pa ga nije smisleno promatrati isključivo kroz potencijalni prinos. Vlasništvo donosi veću sigurnost stanovanja, mogućnost prilagodbe prostora vlastitim potrebama i zaštitu od situacije u kojoj stanodavac odluči prodati nekretninu ili raskinuti ugovor o najmu.
Posebno je važna i dugoročna perspektiva. Osoba koja do mirovine otplati stambeni kredit može u razdoblju kada joj prihodi padnu imati znatno niže mjesečne troškove stanovanja od osobe koja i dalje mora plaćati tržišnu najamninu. Za obitelj koja zna da želi godinama ostati u istom gradu ili kvartu to može biti vrlo važan argument u korist kupnje.
S druge strane, takva sigurnost ima manju vrijednost nekome tko još ne zna gdje će živjeti za pet godina, planira promijeniti grad ili državu, razmišlja o karijernoj promjeni ili jednostavno ne želi dugoročnu obvezu prema jednoj nekretnini.
Snažan rast cijena posljednjih godina dodatno je učvrstio uvjerenje da se na nekretninama gotovo ne može izgubiti. Kada ljudi godinama gledaju kako stan kupljen za 150.000 eura vrijedi 200.000 ili 250.000 eura, lako je zaključiti da će isti obrazac trajati i dalje.
Problem je u tome što rast iz prošlosti ne jamči jednak rast u budućnosti. Cijene ovise o kamatnim stopama, dostupnosti kredita, demografiji, lokalnoj potražnji, novogradnji, turizmu i cijelom nizu drugih čimbenika. Osim toga, dvije nekretnine u istom gradu mogu tijekom vremena ostvariti potpuno različite rezultate zbog lokacije, kvalitete gradnje, stanja zgrade ili promjena u neposrednom okruženju.
Za osobu koja kupuje dom u kojem namjerava živjeti desetljećima kratkoročne oscilacije cijena možda nisu presudne. Mnogo je problematičnije kada se stan kupuje uz vrlo veliko zaduženje samo zato što kupac vjeruje da cijene nekretnina uvijek rastu.
Kupnja je u pravilu logičnija kada imate stabilna primanja, dovoljno vlastitog kapitala bez pražnjenja cjelokupne štednje i relativno jasnu sliku o tome gdje želite živjeti sljedećih deset ili više godina. Mjesečna obveza pritom ne bi trebala biti toliko visoka da nakon plaćanja rate i osnovnih životnih troškova više nema prostora za štednju, ulaganje ili nepredviđene izdatke.
Važno je i da kupnja ne isprazni svu raspoloživu gotovinu. Netko može biti vlasnik stana vrijednog nekoliko stotina tisuća eura, a istodobno imati vrlo slab osobni novčani tok ako nakon kupnje nema financijsku pričuvu za kvar automobila, gubitak posla, zdravstveni trošak ili veći popravak u stanu.
Najam ima više smisla kada je kupovna cijena usporedive nekretnine vrlo visoka u odnosu na najamninu, kada za kupnju treba potrošiti gotovo svu ušteđevinu ili kada životni planovi još nisu dovoljno stabilni za dugoročnu obvezu. Prednost najma posebno dolazi do izražaja ljudima kojima je važna mobilnost i mogućnost da se brzo presele zbog posla, veze ili promjene životnih okolnosti.
Financijski može biti dobar izbor i kada omogućuje da se razlika u odnosu na trošak vlasništva redovito štedi ili ulaže. U takvoj situaciji osoba ne bira između toga da „ima nešto svoje” i toga da novac jednostavno nestaje kroz najamninu, nego između dva različita modela stanovanja i stvaranja osobne imovine.
Pitanje je li bolje kupiti ili unajmiti stan zato nema univerzalan odgovor. Kupnja može pružiti dugoročnu sigurnost, postupno stvaranje vlasničkog kapitala i riješeno stambeno pitanje u kasnijoj životnoj dobi, dok najam donosi veću fleksibilnost, traži manje početnog kapitala i u određenim okolnostima ostavlja više prostora za druge financijske ciljeve.
Prije kupnje stana zato nije dovoljno gledati samo možete li dobiti kredit i koliko će iznositi mjesečna rata. Puno korisnije je izračunati koliko će nekretnina stvarno koštati zajedno sa svim povezanim izdacima, koliko dugo u njoj planirate živjeti i što biste s vlastitim kapitalom mogli napraviti ako ga ne usmjerite u kupnju.
Tek kada se sve te stavke stave na isto mjesto, može se procijeniti je li vlastiti stan najbolji financijski potez ili je u određenoj životnoj fazi najam zapravo racionalniji izbor.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
