Hrvoje Travnikar: Najveća pogreška je zaljubiti se u nekretninu prije nego što provjerite kreditnu sposobnost
Jedna od najčešćih pogrešaka kod kupnje nekretnine događa se prije nego što kupac uopće dođe do banke. Ljudi mjesecima traže stan, pronađu nekretninu koju žele kupiti i tek tada provjeravaju koliko kredita mogu dobiti. Hrvoje Travnikar, suvlasnik i član uprave Fintastika, kaže da bi redoslijed trebao biti obrnut.
„Ljudi potroše tri do šest mjeseci tražeći nekretninu, pronađu onu od 300.000 eura i tek onda dođu pitati mogu li dobiti kredit. A odgovor može biti da sami mogu dobiti 200.000 eura“, objašnjava Travnikar.
Njegov je savjet jednostavan: prije traženja nekretnine treba provjeriti kreditnu sposobnost. Tek tada kupac zna u kojem se cjenovnom rasponu realno može kretati i treba li mu sudužnik. Time se smanjuje rizik da nakon nekoliko mjeseci potrage mora krenuti ispočetka.
Visoka plaća sama po sebi nije jamstvo da će kredit biti odobren. Banke gledaju i financijsko ponašanje klijenta, uključujući kreditnu povijest, kašnjenja u otplati kartica, nedopuštena prekoračenja i druge obrasce koji mogu povećati procijenjeni rizik.
„Treba znati upravljati novcem i godinama prije nego što zatražite kredit“, kaže Travnikar.
Jednako tako, najniža kamatna stopa ne mora značiti i najpovoljniju ponudu. U konačni trošak ulaze i drugi uvjeti kredita, pa ponuda s nešto višom kamatom u određenim slučajevima može biti povoljnija.
Tu vidi jednu od glavnih prednosti kreditnog posredovanja. Klijent na jednom mjestu može usporediti više ponuda, dobiti objašnjenje uvjeta i pripremiti dokumentaciju za banku. Uslugu pritom klijent ne plaća, nego posrednika plaća banka kao vanjski prodajni kanal.
Travnikar pritom zastupa tezu koja odudara od dominantnog dojma na tržištu. Smatra da se priuštivost nekretnina ne može procjenjivati samo prema cijeni četvornog metra.
U računicu, kaže, treba uključiti plaće, kamatne stope, cijene nekretnina, inflaciju i broj mjesečnih plaća potreban za kupnju nekretnine. Na temelju analiza koje je radio ranije, tvrdi da je u određenim razdobljima za kupnju stana bilo potrebno manje godišnjih plaća nego prije.
Takva usporedba ipak uvelike ovisi o lokaciji, prihodima kućanstva, cijeni konkretne nekretnine i raspoloživom vlastitom kapitalu.
Travnikar kaže da se njegov odnos prema novcu nije bitno mijenjao jer je financijsku disciplinu učio još u obitelji. Otac mu je radio u Poreznoj upravi i kasnije vodio knjigovodstveni servis, dok je majka imala karijeru u banci.
Kada bira između toga da ima novac i toga da zna njime upravljati, bira drugo.
Prošao je financijsku krizu 2008. i 2009., pandemiju i razdoblja smanjenih prihoda u kućanstvu. Kaže da mu se nije događalo da nema novca za osnovne potrebe, nego da je u pojedinim razdobljima jednostavno morao smanjiti ono što si može priuštiti.
To iskustvo danas smatra važnijim od same visine prihoda.
Najskuplju pogrešku napravio je početkom dvadesetih, kada je kupio automobil koji mu je tijekom sljedećih nekoliko godina donio niz skupih popravaka. Na kraju ga je prodao preprodavaču po znatno nižoj cijeni.
Kasnije je slučajno upoznao novu vlasnicu tog automobila koja mu je rekla da je to bio i njezin najgori automobil.
Lekcija mu je ostala vrlo jasna: dobro upravljanje novcem ne znači mnogo ako ne razumijemo ono što kupujemo.
Kao mladi bankar Travnikar je promatrao klijente koji su tada imali oko 100.000 eura na oročenju uz kamate oko 5,5 posto. Njihov godišnji prihod od kamata bio je veći od njegove tadašnje godišnje plaće.
Zaključio je da samo treba doći do 100.000 eura i financijski problem više neće postojati.
Danas to opisuje kao jednu od svojih ranijih zabluda.
Kako prihodi rastu, često rastu i potrošnja i očekivanja. Lifestyle inflaciju, odnosno povećavanje životnog standarda paralelno s rastom prihoda, smatra nečim čemu većina ljudi teško izbjegava.
Njegov odgovor je dio novca unaprijed odvojiti od svakodnevne potrošnje i usmjeriti prema ciljevima ili ulaganjima.
Upravo je tu njegov odnos prema ulaganju najmanje uobičajen.
Travnikar godinama skuplja LEGO setove, a hobi se s vremenom pretvorio u ozbiljniji oblik ulaganja. Traži starije i podcijenjene setove, kupuje ih kada procijeni da imaju potencijal rasta vrijednosti te ih drži dulje vrijeme.
Kaže da mu je vrijednost takvog portfelja rasla bolje nego što je očekivao, iako se sam šali da možda samo racionalizira skup hobi tvrdnjom da je riječ o investiranju.
Kod klasičnih tržišnih ulaganja znatno je oprezniji. Veće promjene cijena teško podnosi, pa mu je stabilnost važnija od pokušaja ostvarivanja maksimalnog prinosa.
„Kad mi želudac počne raditi, ne osjećam se dobro. Kod LEGO setova znam u što ulažem“, objašnjava.
Danas mu je upravo u njima najveći dio investicijskog portfelja.
Travnikar vjeruje da bi ljudi trebali graditi više izvora prihoda, ali upozorava da se pritom lako izgubi kvaliteta života.
Nije isto imati dodatni prihod od nekretnine i raditi drugi posao svakog vikenda nakon punog radnog tjedna. Obje situacije stvaraju dodatni prihod, ali traže potpuno različitu količinu vremena.
Zbog toga smatra da nije dovoljno samo brojiti izvore prihoda. Treba gledati koliko rada svaki od njih zahtijeva i što ostaje od vremena za obitelj i privatni život.
Njegov konačni odnos prema novcu pritom je vrlo jednostavan: novac je sredstvo koje pomaže ostvariti ciljeve.
Upravo zato kod velikih odluka, od stambenog kredita do ulaganja, polazi od istog pitanja: što točno želite postići, koliko to košta i odgovara li odluka stvarnim financijskim mogućnostima.
Kod kupnje stana to znači jednu vrlo praktičnu stvar: prije nego što krenete tražiti nekretninu, saznajte koliko si je uopće možete priuštiti.
Cijeli razgovor s Hrvojem Travnikarom pogledajte na YouTubeu
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
