Banke imaju upola manje prostora za kreditne iznimke: Što to znači za kupce stanova?
Kupci stanova kojima primanja ili ušteđevina nisu dovoljni za kredit unutar redovnih ograničenja od listopada će teže računati na bankarsku iznimku. Hrvatska narodna banka prepolovila je prostor u kojem banke mogu odobravati kredite s većim opterećenjem dohotka ili financirati više od 90 posto vrijednosti nekretnine. Nova pravila primjenjuju se od 1. listopada.
Takve su iznimke mogle odlučiti hoće li netko uspjeti kupiti stan. Primjerice, kupac ima redovitu plaću, ali bi mu ukupne mjesečne otplate dugova malo premašile propisanu granicu. Ili može podnijeti ratu, ali nema dovoljno ušteđevine za vlastito učešće. Banka je u ograničenom opsegu mogla prihvatiti takvo odstupanje, nakon procjene rizika.
Ta mogućnost ostaje, ali banke sada raspolažu manjom kvotom. Za kupce koji su financijsku konstrukciju temeljili na iznimci to znači veću neizvjesnost.
Kod stambenog kredita ukupna mjesečna otplata duga u pravilu smije iznositi najviše 45 posto dohotka, a kod nestambenog 40 posto. Kredit osiguran nekretninom u pravilu može dosegnuti najviše 90 posto njezine vrijednosti. Iznimka omogućuje banci da odobri kredit iznad pojedine granice, unutar dopuštene kvote.
Uzmimo pojednostavljeni primjer osobe kojoj banka priznaje mjesečni dohodak od 1.500 eura. Granica od 45 posto iznosi 675 eura. Ako bi ukupne mjesečne obveze nakon novog stambenog kredita dosegnule 700 eura, odobrenje bi zahtijevalo iznimku od tog ograničenja.
Razlika je 25 eura mjesečno, ali banci takav kredit ulazi u kvotu odstupanja. Iznimka zato ovisi i o njezinoj procjeni klijenta i raspoloživom prostoru za takve kredite.
Dopuštena kvota stambenih kredita iznad granice opterećenja dohotka smanjena je s 20 na 10 posto, a nestambenih s 10 na pet posto. Kod kredita koji premašuju 90 posto vrijednosti nekretnine kvota je smanjena s 20 na 10 posto.
Ti se postoci odnose na iznose kredita, a kvote se računaju prema odgovarajućim kreditima isplaćenima u prethodnom tromjesečju.
U pojednostavljenom primjeru, ako je banka u prethodnom tromjesečju isplatila 100 milijuna eura stambenih kredita koji ulaze u osnovicu, nova kvota omogućuje joj 10 milijuna eura isplata uz odstupanje od granice opterećenja dohotka. Prethodna kvota omogućavala je 20 milijuna eura.
Kupac pritom nema pravo zahtijevati iznimku. Banka odlučuje hoće li je odobriti, pa i manji prelazak granice može biti prepreka.
Druga važna iznimka odnosi se na odnos kredita i vrijednosti nekretnine. Za stan od 250.000 eura, uz jednaku procijenjenu vrijednost, kredit koji pokriva 90 posto iznosio bi 225.000 eura. Kupac bi trebao osigurati preostalih 25.000 eura i novac za dodatne troškove kupnje.
Ako ima 15.000 eura vlastitih sredstava i treba kredit od 235.000 eura, traženo financiranje pokriva 94 posto vrijednosti stana. Takva kupnja zahtijevala bi iznimku od ograničenja financiranja nekretnine.
Računica postaje zahtjevnija ako procjena bude niža od dogovorene cijene. Za potrebe izračuna uzima se niža od procijenjene i kupoprodajne vrijednosti, kada su obje dostupne.
Ako stan kupujete za 250.000 eura, a procijenjen je na 230.000 eura, kredit od 90 posto te vrijednosti iznosi 207.000 eura. Do kupoprodajne cijene tada nedostaju 43.000 eura. Kupcu koji nema taj novac ostaje pokušati dogovoriti nižu cijenu, osigurati dodatna sredstva ili zatražiti iznimku.
Za kupce koji ovise o odstupanju od pravila posebno je važno provjeriti financiranje prije kapare i potpisivanja obvezujućeg predugovora. Informativni izračun rate početna je procjena; odobrenje ovisi o dokumentaciji, procjeni nekretnine i konačnoj odluci banke.
U razgovoru s bankom treba jasno pitati zahtijeva li traženi kredit iznimku, zbog kojeg ograničenja i može li je banka u konkretnom slučaju razmotriti. Ako kupnja ovisi o iznimci, to treba znati prije preuzimanja financijskih obveza prema prodavatelju.
Prepolovljene kvote najviše mijenjaju položaj kupaca kojima za stan nedostaje dio učešća ili kojima bi nova rata malo premašila dopušteno opterećenje primanja. Njima je sada još važnije na vrijeme utvrditi koliko banka može financirati i koliku razliku moraju pokriti sami.
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
